Rechtsanwaltskanzlei Dirk-Ulrich Greiser

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aktuell

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aktuelle Entscheidungen:

Entscheidungen I Entscheidungen II

Entscheidungen I

1. Entscheidung

 

BGH Beschluss vom 16.07.2009 – I ZB 80/05

 

Der BGH bestätigt seine zuvor bereits mehrfach geäußerte Rechtsauffassung – vgl. Beschluss v. 17.11.2005 – I ZB 45/05 – wonach der Gerichtsvollzieher den beschränkten Vollstreckungsauftrag des Vermieters beachten und die Vollstreckung entsprechend durchführen muss, wenn der Vermieter bei der Räumungsvollstreckung an allen in der Wohnung befindlichen Gegenständen sein Vermieterpfandrecht geltend macht. Der Gerichtsvollzieher muss dann den Besitz an der Wohnung dem Vollstreckungsschuldner entziehen, diesen an den Gläubiger übertragen und dabei die in der Wohnung befindlichen Gegenstände sämtlichst dort belassen. Die „Berliner Räumung“ ist demgemäß höchstrichterlich erneut bestätigt worden.

 

2. Entscheidung

 

BGH Urteil vom 08.07.2009

– VIII ZR 205/09 -

 

Mit dieser Entscheidung führte der VIII. Senat des BGH konsequent seine Wohnflächenrechtsprechung mit der Toleranzgrenze von 10 % fort, die gleichermaßen für beide Mietvertragsparteien gilt. Konkret entschied der BGH hier, dass für eine Mieterhöhung die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich sei, wenn die tatsächliche Wohnfläche zum Nachteil des Mieters um nicht mehr als 10 % davon abweicht. Der Vermieter hatte bei seiner Mieterhöhung dabei die im Mietvertrag angegebene Fläche in die Mieterhöhung eingestellt, die um weniger als 10 % unterschritten war. Die Zustimmungsklage des Vermieters war unter Zugrundelegung der vereinbarten Mietfläche wirksam gegen die sich der Mieter erfolglos bis zum BGH wehrte.

 

3. Entscheidung

 

BGH Urteil vom 16.07.2009

- VIII ZR 231/08 -

 

Eigenbedarfskündigungen sind für Vermieter aufgrund der nicht geringen Anforderungen regelmäßig nicht leicht durchzusetzen. Zusätzliche Erschwerungen ergeben sich, wenn Mitglieder von Gesellschaften Eigenbedarf ausüben wollen. Der BGH hat nunmehr für eine BGB-Gesellschaft entschieden, dass diese einem Wohnungsmieter wegen eines Eigenbedarfs eines Gesellschafters kündigen kann, was auch gelte, wenn die Gesellschaft mit dem Ziel gegründet wurde, Wohnräume in Wohneigentum der Gesellschafter umzuwandeln. Die besonderen Schutznormen, die bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum greifen, sollen dabei nach der Rechtsauffassung des BGH ergänzend nicht gelten.

 

4. Entscheidung

 

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.05.2009

- I – 10 U 2/09 -

 

In Wohnraummietverträgen ist eine Vereinbarung von Sicherheitsleistungen im Umfang von mehr als drei Netto-Kaltmieten gesetzlich unzulässig. Das OLG Düsseldorf hat nunmehr für den Bereich des Geschäftsraummietvertrages die formularmäßige Vereinbarung einer Mietkaution in Höhe von sechs Monatsmieten für unbedenklich gehalten. Dies dürfte richtig sein, da weder ein gesetzliches Verbot verletzt wird, noch eine gegen wesentliche Grundgedanken der gesetzlichen Regelung verstoßende Vereinbarung vorliegt und die Regelung zudem nicht treuwidrig ist.

 

5. Entscheidung

 

LG Berlin Urteil vom 05.06.2009

- 63 S 355/08 -

 

Das Landgericht Berlin ZK 63 hat erneut seine Rechtsauffassung bestätigt, wonach ein nicht vorhandener Balkon einem nicht nutzbaren Balkon nicht gleichzusetzen ist, was auch von der ZK 67 entsprechend gesehen wird. Das Kammergericht GE 2004, 1391, hat dies anders entschieden. In einem vom Unterzeichneten derzeit beim LG Berlin ZK 65 betriebenen Verfahren mit identischer Fragestellung ist noch in diesem Jahr mit einer Entscheidung zu der Thematik zu rechnen, wobei zu hoffen bleibt, dass sich eine den anderen Zivilkammern entsprechende Entscheidung im Sinne der Rechtsklarheit und der Rechtssicherheit ergibt.

 

 

6. Entscheidung

 

LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 13.07.2009  - 67 S 19/09 -

 

Die Entscheidungen von Amtsgerichten und Landgerichten zur Frage, wann ein Minderungsausschluss anzunehmen ist, wenn das Umfeld des Mietobjekts eine Störungsgeneigtheit ausweist und dies dem Mieter bei Mietvertragsabschluss bekannt war, setzen sich fort. Im konkreten Fall wies das LG Berlin – ZK 67 - eine entsprechende Berufung des mindernden Mieters mit der zutreffenden Begründung zurück, dass eine Minderung ausscheide, wenn ein Mieter bewusst in ein Mischgebiet mit Diskotheken und Industrieanlagen einzieht, weil dann gewisse Geräuschbelästigungen zum vertragsgemäßen Zustand gehören. Letztlich ist die Frage des Ausschlusses dann aber natürlich auch eine Frage des Umfangs der Beeinträchtigungen, weil beispielhaft sicherlich nicht mit ständigen nächtlichen Beeinträchtigungen auch in der Woche bis in die Nacht gerechnet werden muss.

 

7. Entscheidung

 

LG Berlin Urteil vom 17.03.2009

- 65 S 54/08 – und Urteil vom 14.07.2009

- 65 S 114/06 -

 

Die 65. Kammer des Landgerichts hatte sich in beiden Fällen mit der Frage zu befassen, ob bei einem Irrtum des Mieters über die Höhe der berechtigten Minderung eine Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzuges wegen unvermeidbaren Rechtsirrtums ausgeschlossen ist. In beiden Fällen bejahte die ZK 65 diese Frage, entgegen der Auffassung des weit strengere Anforderungen stellenden Senats des BGH, der Verschulden bei einer zweifelhaften Rechtslage bereits annimmt, wenn sich das Minderungsbegehren in einem Grenzbereich des rechtlich Zulässigen bewegt. Die ZK 65 ist in dieser Frage zugunsten der Mieter offensichtlich weit großzügiger.

 

8. Entscheidung

 

AG Wedding Urteil vom 18.06.2009

- 19 C 71/09 -

 

Das AG Wedding vertritt in seiner Entscheidung wohl zu Unrecht die Auffassung, dass eine Feststellungsklage auf Feststellung der Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel unzulässig ist, wenn der Vermieter auf die Durchführung der laufenden Renovierungen durch den Mieter verzichtet hat. Entgegen der Auffassung des AG Wedding dürfte vielmehr ein generelles Feststellungsinteresse bestehen, wer die laufenden Schönheitsreparaturen im Mietverhältnis zu übernehmen hat. Für die Vermieter ist diese Entscheidung allerdings günstig, dürfte aber in höheren Instanzen kaum Bestand haben.

 

9. Entscheidung

 

AG Charlottenburg Urteil vom 03.06.2009

- 222 C 72/09 -

 

Das AG Charlottenburg teilt die h.M., wonach für Mieterhöhungsverlagen bei einer Brutto-Miete der Vermieter den aktuellen Betriebskostenanteil Herausrechnen muss und sich dabei auf eine Abrechnung aus der letzten Abrechnungsperiode beziehen darf. Tut er dies nicht spätestens im Prozess, ist das Zustimmungsverlangen unwirksam. Eine diesbezügliche Zustimmungsklage dürfte bei fehlenden Erläuterungen daher bereits als unzulässig abzuweisen sein.


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